2012年楼市五大悬疑

发布: 2020-08-09分类: 识别项目

限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什幺时候才会全面回落?……相信随着时间的推移,在2012年的某个时间段,所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。

2012年的楼市,注定不会平静。

基于限购和限贷政策的作用,房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是,房价跌幅并未达到人民所希望的程度,甚至还有部分二、三线城市逆势上涨,因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是,由于国内经济面临诸多不确定性,这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?

悬疑一:限价令何去何从?

广东中山市不再延续“限价令”的表态,让这项调控措施立于尴尬境地。

众所周知,当初在公布房价控制目标时,除北京明确“稳中有降”外,多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩,以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底,在已经对外公布房价调控目标的121个城市中,至少有30个城市没有完成目标。

考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求,2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩,显然已经不合时宜。而中山市的表态,却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说,“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显,因此在强调限购不放松的前提下,“限价令”松绑的可能性极大。

悬疑二:限购令会如何变化?

“限购令”会不会松动?相信很多人都极为关心这个话题。

建设部在此前不久已要求限购令到期延续,但截止到,在48个已执行“限购令”的城市中,只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策,其余的在观望等待。

限购政策的作用是显而易见的,它是一剂“猛药”,对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下,限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是,当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下,“限购令”的前景有了一丝不确定性。

应该说,在流动性收紧,融资渠道变窄的前提下,经过长达两年时间的观望之后,大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少,因此唯一能做的就是降价促销,以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动,这是因为其时“两会”已经结束,政策面趋于明朗,相信开发商不会错过这个时机。

悬念三:八五折优惠房贷能否回来?

首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高,这绝对让人意想不到!那幺,在2012年,首套房贷优惠利率还会回来呢?

虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策,但主要针对对象为第二套以及以上住房,对于合理的刚性需求而言,并不属于打击范围。但在2011年上半年,连续6次上调存款准备金率,银行也犯了“贫血症”,而贷款申请人数变化不大,因此在僧多粥少的情况下,银行自然会提高利率水平了,以获取更多的收益,这更多是市场选择的结果。

,央行调低存款准备金率0.5个百分点,这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率,释放流动性,这对首套房贷有利,至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调,要扶持合理的住房需求,但八五折优惠房贷会不会再现,这还得看流动性释放程度的大小。

悬念四:交易状况会否改善?

对于一线城市来说,交易量会不会在2012年反弹?

国家统计局数据显示,前11个月,全国商品房累计销售面积8.9亿平方米,较去年同期增加9%。从表面上来看,2011年楼市与2010年基本持平,但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计,北京前11月新房成交7.54万套,比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据,截止到12月26日,上海商品住宅累计成交量为626万平方米,较2010年的840万平方米还有不小的距离。

悬念五:土地价格还会回落吗?

房价与土地的关系,跟面包与面粉之间的关系相仿,因此相当于“面粉”的土地的价格走势,也颇受市场关注。

近日公布的数据表明,2011年1~11月,全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%,但主要受商办和工业用地增长带动,同时,土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11月,住宅用地量价水平持续低于去年同期,成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%,其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%,上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

当然,北京、上海等一线城市楼面价的下滑,与土地供应有一定关系,比如市中心的土地供应大幅减少,因此均价回落。但值得庆幸的是,土地价格总体上还是保持回落态势,这有利于房价的整体回落。